Ter um imóvel totalmente regularizado no Brasil não é exatamente uma tarefa fácil. Conheça a legislação, entenda o porquê isso acontece e como identificar se o negócio específico é bom ou não para as partes.
Ter um imóvel sem nenhuma pendência de regularização no Brasil não é exatamente uma tarefa fácil. Isso porque, para começo de conversa, o Brasil possui dois sistemas diferentes de registros públicos para imóveis e, devido a isso, existem muitas exigências legais para regularização de uma propriedade conforme a evolução do imóvel. Neste artigo vamos esclarecer de maneira geral as principais informações acerca dos documentos necessários para a regularização de uma propriedade.
Entenda quais são os documentos e a função de cada um.
Primeiramente é importante entendermos quais são os documentos que envolvem uma regularização imobiliária e a função específica de cada um deles.
Escritura e a Matrícula: Qual a diferença?
A principal dúvida do público leigo é sobre o que é e quais as diferenças entre Escritura e Matrícula de um imóvel.
A escritura do imóvel é um documento público oficial, lavrado no tabelionato de notas, que transforma uma intenção de compra e venda em uma transação imobiliária efetiva. Normalmente a escritura é feita após a realização de pagamento pela parte compradora, ou, após a aprovação do crédito imobiliário no banco. Até meados dos anos 1970, a escritura era o único documento oficial que envolvia uma transação imobiliária. Mas a legislação evoluiu e isso mudou.
Em 1976 entrou em vigor a lei que instituiu a matrícula imobiliária. A matrícula, por sua vez, também é um outro documento público, mas lavrado no cartório de registro de imóveis. A matrícula foi criada para prevenir que um imóvel seja, por má fé, vendido a duas pessoas simultaneamente. Ela funciona como um histórico completo do imóvel, e nela estão registrados todos os proprietários do referido imóvel. A matrícula só é atualizada a partir de uma escritura pública ou ordem judicial.
É importante entendermos que, se um determinado imóvel não foi comprado ou vendido após esta data – o que costuma ocorrer com imóveis rurais – provavelmente ele não possui a matrícula, apenas a escritura. Por si só, esta condição não torna o imóvel irregular. Mas atenção, caso o imóvel tenha sido objeto de compra e venda após esta data e, mesmo assim, não possua matrícula, aí sim a situação do imóvel é irregular.
Planta Baixa, Memorial Descritivo e Alvará de Construção
A planta baixa é um documento técnico feito pelo engenheiro ou arquiteto responsável pela obra. Trata-se de um mapa da construção em si, onde estão representadas as paredes, as portas, as janelas, enfim… tudo o que a construção possui, de forma gráfica (desenho técnico). Depois de pronta, esta planta deve ser protocolada na prefeitura do município para aprovação e, então, expedição do alvará de construção. Após a expedição do alvará de construção, pode-se iniciar a obra de construção. Assim que a obra é concluída, é feito o memorial descritivo.
O memorial descritivo é um documento complementar à planta que descreve, de forma textual, tudo o que contém na planta. Ou seja, os detalhes da construção, tipo de estrutura, de revestimento, de cobertura, etc… O memorial descritivo também é produzido por um engenheiro e deve ser protocolado na prefeitura do município.
Averbação da Construção e Habite-se
Lembra que a matrícula é o histórico do imóvel? Pois bem, uma construção finalizada gera obrigatoriamente a necessidade de atualização deste histórico. A este processo dá-se o nome de averbação da construção na matrícula e deve ser feito junto ao cartório de registro de imóveis.
Após a averbação da construção, dá-se entrada no Certificado de Conclusão de Obra, mais conhecido como Habite-se. O Habite-se é o documento que atesta, por fim, que todas as etapas da construção foram cumpridas corretamente e que a construção está segura e preparada para receber moradores. Para obtenção do Habite-se é necessário fazer o recolhimento de uma contribuição para o INSS. Neste link você tem um artigo completo de como é feito o cálculo do INSS para obtenção do Habite-se.
Como podemos ver, ter um imóvel totalmente regularizado não é uma das tarefas mais fáceis no Brasil, isso porque o aspecto jurídico foi evoluindo para se tornar mais seguro, o que tornou ele um pouco complexo.
Neste ínterim, não é incomum encontrarmos no mercado oportunidades de negócio cujo o imóvel objeto da negociação esteja com uma ou mais pendências de regularização.
Venda e compra de imóveis não regularizados
Nestes casos, quando a documentação não está 100% regularizada, acaba existindo algumas inseguranças jurídicas que podem impactar a negociação. E como é o mercado de imóveis não regularizados: É possível comprar e vender imóveis nesta situação?
A compra e venda de imóvel não regularizado pela ótica do vendedor
Ora, não é porque o imóvel não está regularizado que ele não tem valor de mercado, pelo contrário. Existem diversos motivos para que um proprietário tenha um imóvel com situação irregular, principalmente se este for objeto de herança e partilha, por exemplo. Nestes casos é importante que o vendedor de um imóvel não regularizado tenha em mente que por melhor que o negócio possa ser, ele seria melhor ainda se o imóvel estivesse totalmente regularizado.
A compra e venda de imóvel não regularizado pela ótica do comprador
Já pela ótica do comprador, que se dispõe a adquirir um imóvel pendente de regularização em algum nível, fica evidente que este está assumindo um negócio com risco jurídico. Este risco pode ser mais baixo ou mais elevado, dependendo de qual das documentações acima estejam faltando. E, é claro, assumir este risco precisa ser compensatório financeiramente. Por este motivo, um imóvel irregular pode perder até metade de seu valor de mercado.
Além disso, a não regularização do imóvel pode inviabilizar ou restringir algumas formas de fazer negócio, o que pode tornar a venda um pouco difícil de ser concretizada.
Exemplo de venda e compra de imóvel sem regularização
Por exemplo, vamos analisar a negociação de um imóvel com as seguintes características: um terreno cujo valor de mercado está avaliado em 100 mil reais com uma construção avaliada em 100 mil reais já concluída, porém SEM o Habite-se.
Em tese, este imóvel valeria algo em torno de 200 mil reais. Porém, como não tem o Habite-se, significa que legalmente não existe uma construção concluída. Sem uma construção concluída, o banco não vai aprovar o crédito imobiliário para aquisição de uma casa pronta, apenas o crédito para aquisição de terrenos, que tem regras mais restritivas.
Levando este exemplo para a mesa de negociação, este imóvel não poderá ser negociado com potenciais compradores que necessitem de crédito habitacional, somente poderá ser negociado com compradores que possuem os recursos para pagamento à vista sem necessidade de financiamento.
Com a oferta de compradores mais restrita, a negociação começa a pesar em favor do potencial comprador, pois este precisará investir tempo e dinheiro na regularização do imóvel para, futuramente, vendê-lo a um terceiro.
No final das contas em uma projeção conservadora, este imóvel hipotético seria listado para venda na faixa de 150 mil reais, ou seja, perderia cerca de 25% do seu valor de mercado.
Mas afinal de contas, vender e comprar um imóvel não regularizado é um bom ou mau negócio?
Não existe uma resposta pronta. Cada caso é um caso. No exemplo acima, para o comprador que adquirir o imóvel abaixo de 150 mil reais, será um bom negócio. Para o vendedor, quanto mais perto dos 150 mil reais melhor o negócio será.
Mas aqui é que entram os fatores externos: quanto tempo o imóvel está parado sem vender? O imóvel está gerando receita ou apenas custos? Qual é a situação financeira atual do vendedor? E do comprador?
Somente com estas respostas é possível saber se você está fazendo ou não um bom negócio comprando ou vendendo um imóvel não regularizado.
Para obter uma resposta precisa se sua compra ou venda específica de imóvel não regularizado é um bom ou mau negócio, fale comigo.
Antes de tomar uma decisão sobre a compra ou venda de um imóvel não regularizado, é essencial contar com a orientação de um corretor experiente. Cada caso é único e envolve uma série de fatores que podem influenciar o resultado final. Com a expertise de um corretor imobiliário de confiança, você terá o suporte necessário para avaliar todos os aspectos, incluindo o tempo de espera, sua situação financeira e as expectativas de valor de mercado. Não arrisque seu investimento; fale agora mesmo com um profissional pelo WhatsApp e garanta que sua transação imobiliária seja um sucesso.
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